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谷政发〔2020〕52号
时间:2020-06-09 11:50:07  来源:甘谷县人民政府

谷政发〔2020〕52号
 
甘谷县人民政府关于
印发《甘谷县解决不动产登记历史遗留
问题的处理意见》《甘谷县农村宅基地和集体
建设用地确权登记工作有关问题的处理意见》的通知
 
各乡镇人民政府,县政府有关部门:
现将《甘谷县解决不动产登记历史遗留问题的处理意见》《甘谷县农村宅基地和集体建设用地确权登记工作有关问题的处理意见》印发你们,请结合实际,认真遵照执行。
 
 
 
甘谷县人民政府
   2020年5月25日
甘谷县解决不动产登记历史遗留问题的处理意见
 
    为积极稳妥推进不动产统一登记工作,规范不动产登记行为,妥善解决房地分散登记时期的历史遗留问题,维护权利人合法权益,提高登记质量和效率,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国不动产登记暂行条例》《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规和《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发〔2017〕13号)《甘肃省不动产统一登记工作领导小组办公室关于印发<甘肃省不动产统一登记便民利民改革专项督查方案>的通知》(甘国土资登发〔2018〕9号)《甘肃省自然资源厅关于在“不忘初心、牢记使命”主题教育期间督办不动产登记历史遗留问题化解工作的通知》(甘资登发〔2019〕22号)《天水市人民政府办公室关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(天政办发〔2019〕47号),结合我县实际,提出以下处理意见。
    一、指导思想
    以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,深入贯彻习近平总书记重要讲话精神,坚持以人民为中心的发展理念,本着“尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益、依法合理妥善处理”的原则,统筹考虑我县具体现状,以“先行登记、并行完善”的工作思路,依法依规妥善解决历史遗留问题,打通不动产统一登记“最后一公里”,助推我县“放管服”改革,努力改善“营商环境”,维护人民群众核心权益。
    二、适用范围
    县城中心城区、安远镇和磐安镇镇区规划区范围内。
    三、历史遗留问题及处理意见
  (一)已办理房屋所有权登记未办理土地使用权登记问题
    1.土地权属来源合法,购房人凭原房屋所有权证申请办理不动产转移、抵押登记的,应按现行不动产统一登记制度办理,不再补办国有建设用地使用权登记手续;因历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的,由取得土地时的行政主管部门依据相关政策认定后办理不动产登记。
    2.土地权属来源合法,原开发建设单位未改变土地用途但在开发过程中违反规划条件、违反土地出让合同约定的条款,购房人已依法取得房屋所有权证或持有购房合同、购房票据的权利人申请不动产登记时应依法予以受理。登记时,按照已建成的建(构)筑物现状重新测绘落宗,登记簿附记栏内注记相关违规违法情况和“需待进一步处理”字样,县政府组织相关部门对该违规情况依法作出处理。
    3.土地权属来源不详,现购房人凭已取得的房屋所有权证申请办理不动产转移登记的,应将上述情况书面如实告知相关当事人,并在不动产登记簿和不动产权证书上分别记载房屋、宗地信息,在相应附记栏内注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记,应按规定及时补办相关手续”,同时由相关部门对该用地情况依法作出处理。
    4.当事人仅持房屋所有权证书申请办理不动产抵押登记的,不动产登记机构应予以受理。登记时,不动产登记机构应将有关情况如实告知相关当事人,在不动产登记簿和不动产登记证明上分别记载房屋、宗地信息,并在相应附记栏内对用地情况作详细注记。
    5.在集体土地上开发建设的商品住房,一律不予办理不动产登记。
  (二)已办理土地使用权登记未办理房屋所有权登记问题
    1.因项目开发建设单位已注销、被吊销或下落不明,经不动产登记机构对拟登记不动产公告后无异议,且无限制措施记载、无他人办理商品房买卖合同备案记录和所有权登记记载的,购房人均可依据购房合同、购房发票及相关税费凭证申请办理不动产登记。
    2.土地权属来源合法,因其他原因导致建筑物(构筑物)工程资料缺失且符合城市规划的,经自然资源、住建部门出具相关认定证明后,依程序申请办理不动产登记。
    3.没有办理规划和工程建设前期手续的不动产,行政主管部门应依法作出处理,且结构安全性检测结果符合国家安全标准的,依程序申请办理不动产登记。
  (三)土地使用权和房屋所有权均未办理登记问题
    1.土地权属来源合法,建设项目前期资料手续齐全,业主已入住多年的,自然资源、住建等部门应联合督促房地产开发建设单位或个人在规定期限内配合业主办理不动产登记,不动产登记机构对拟登记不动产进行公告,公告期满无异议的,依程序申请办理不动产登记。逾期未办理的,依据相关法律法规处理后限期办理。
    2.无土地权属来源证明材料,但工程建设项目前期资料手续齐全,已实际使用土地的,由用地单位完善用地手续后,按本条第1款办理不动产登记。
  (四)国有划拨建设用地上不动产登记问题
    1.房改房、经济适用房、单位集资建房等不动产首次登记问题
房改房、经济适用房、单位集资建房前期工程建设手续齐全,未进行竣工验收的,由建设单位主管部门组织竣工验收备案后,由建设单位与购房人共同提出申请办理不动产登记,土地性质登记为划拨用地,房屋共有方式为单独所有;若工程建设前期手续不全,房屋结构安全性检测结果符合国家安全标准的,由职能部门出具符合规划建设有关情况说明后,依程序办理不动产登记,土地性质登记为划拨用地,房屋共有方式为单独所有。
    2.房改房、经济适用房、单位集资建房等不动产转移登记问题
符合上市交易条件的房改房、经济适用房、单位集资建房申请转移登记时,若所在宗地为出让性质,当事人应按规定足额缴纳土地收益等价款后办理不动产登记,房屋性质变更为市场化商品房,国有土地使用权性质由划拨变更为出让,政府不再下文批复;若所在宗地为划拨性质,当事人应在补缴土地出让金后办理不动产登记,土地使用权起算时间从所在宗地第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年限,土地使用权的处置方式和土地出让金或价款的缴纳标准参照市级标准执行。
    3.房改房、经济适用房、单位集资建房不动产抵押登记问题
权利人申请以依法取得的房改房、经济适用房、单位集资建房作抵押的,划拨国有建设用地使用权可与建(构)筑物一并抵押,但按照相关法律规定在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记:“抵押权实现时,拍卖划拨国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳土地出让金款项后,抵押权人方可优先受偿,抵押权人自愿承担由此带来的风险和责任。”
    4.划拨用地上经营性用房办理不动产登记问题
不动产统一登记实施前,在划拨用地上修建的房屋用途登记为商业的综合楼,现申请办理不动产登记的,由房屋所有权人按照相关规定补交土地出让金后,予以办理不动产登记,土地使用权的处置方式和土地出让金或价款的缴纳标准参照市级标准执行。
  (五)国有出让建设用地上不动产登记问题
    1.限价商品房不动产转移登记问题
限价商品房申请不动产转移登记的,按照《天水市人民政府办公室关于印发天水市限价商品住房建设实施意见的通知》(天政办发﹝2011﹞96号)规定办理。
    2.取得土地使用权时限不同的两宗(及以上)不动产登记问题
因分期出让、整体规划建设等原因,建筑物占用不同出让年限(或不同用途)的两宗(及以上)用地的,如果两宗(及以上)用地权利人一致、土地用途一致,由权利人提出申请,将在不同时限内出让取得的两宗地进行合并处理后(注:仅指在不动产登记信息平台系统中对两宗地进行合并处理),依程序办理不动产首次登记;分属不同权利人的,经双方同意,以一家开发建设单位为主体,起始时限以出让时间较早的一宗为准登记,终止时限以最先到的一宗为准登记(注:仅指在不动产登记信息平台系统中对两宗地进行合并处理),在登记簿和相应的事项栏内对各宗地的实际权属及使用年限做详尽备注,依程序办理不动产首次登记;如果两宗地(及以上)用途不同的,按与建筑物用途一致原则办理不动产登记,土地使用年限与建筑物实际用途相匹配。
    3.综合用地的不动产登记问题
土地出让用途为综合用地,使用年限为50年的建设项目,按规划设计分别修建住宅和商业楼,由开发建设单位提交原规划部门批准文件,实地进行权籍调查,可以划清界线的,经申请人同意后,按住宅和商业用途分别设立宗地,按宗地不同用途办理不动产登记;配建的其他兼住宅综合楼,经申请人同意后,按共同使用宗地对待,土地用途按占比多数的房屋用途决定,房屋按实际用途及建筑面积办理不动产登记。
  (六)房、地登记信息不一致的不动产登记问题
    1.房、地权利人不一致的不动产登记问题
  (1)在不动产统一登记制度实施前,仅办理了房屋所有权转移登记,未办理土地使用权转移登记,造成房、地权利人不一致,现房屋所有权人申请办理不动产登记的,遵循“地随房走”的原则,以原房产转移档案为依托,为现房屋所有权人办理不动产登记;因客观原因无法提供原土地使用证书的,经不动产登记机构查证核实后在当地主流媒体上公告作废并注销,公告期内无异议的,为现权利人办理不动产登记。
  (2)初始购房人已办理国有土地使用权登记和房屋所有权登记,其后房屋所有权多次转移并形成清晰交易链条并相继取得了房屋所有权证,但未同步办理土地使用权转移登记的,由现房屋所有权人提出申请,经不动产登记机构查证核实后在当地主流媒体上公告作废并注销土地使用权证书,公告期内无异议的,为现权利人办理不动产登记。
  (3)因企业名称发生变更,已办理了国有土地使用权登记尚未办理房屋所有权登记或原企业已办理了国有土地使用权登记及房屋所有权登记,与现企业名称不一致申请办理不动产登记的,由权利人提供名称发生变更的资料文件,或由相关职能部门出具名称变更的证明,形成清晰的名称变更链条后,依法为其办理不动产登记。
    2.房、地用途不一致的不动产登记问题
不动产统一登记前,房屋所有权和土地使用权均已办理了登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况,有证据证明原土地或房屋用途登记错误的,应依法办理更正登记。
  (七)宗地面积分摊的不动产登记问题
在同一建筑区划内,在不动产统一登记前已为其他业主办理部分分户房屋所有权登记,剩余未办理的住户申请不动产登记的,遵循统一原则均不再进行土地使用权面积分摊,不动产权证书上记载确权登记的总宗地面积,并在数据库中保留记载。
    四、其他事项
  (一)本《意见》未尽事宜,按一事一议的方式经相关部门组织讨论后,将补充处理意见报请县人民政府批准后实施。国家有新的相关法律法规发布或政策文件规定的,按照新发布的法律法规和政策文件规定执行。
  (二)本《意见》自发布之日起执行,我县原有文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。
  (三)本《意见》由甘谷县自然资源局负责解释。
 
甘谷县农村宅基地和集体建设用地确权
登记工作有关问题的处理意见
 
    为了严格依法开展农村宅基地和集体建设用地确权登记工作,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规和《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资〔2016〕191号)《甘肃省人民政府批转省国土资源厅等部门关于农村集体土地确权登记发证工作指导意见的通知》(甘政发〔2012〕4号)等精神,针对当前存在的若干问题,按照“以民为本、尊重历史、实事求是、妥善处理”的原则,结合我县实际,提出如下处理意见:
    一、宅基地使用权主体和使用权权属确认
   (一)宅基地使用权主体确认
    1.本村集体组织内的村民,按照规定面积占用宅基地并符合“一户一宅”要求的,依法确认宅基地使用权。
    2.非本村集体组织内的农民,因地质灾害防治新农村建设、易地扶贫搬迁等集中迁建的,经县政府审批建设的,可按规定确权登记。
    3.已拥有一处宅基地的本村集体组织成员、非本村集体组织成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,按规定确权登记,在不动产权证书记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
    4.非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该村民委员会出具证明并公告无异议的,依法办理不动产登记,在不动产权证书记事栏注记“该权利人为非本农民集体成员”。
    5.由乡镇人民政府出资修建的农村五保户住房,经村民委员会申请,乡镇政府审核批准后,将住房使用权人登记为该村集体。
    6.本村村民符合宅基地申请条件,接受转让、购买房屋取得的宅基地,经村民委员会同意并经公告无异议后,按现住户确认宅基地使用权。
  (二)使用权权属确认
    对于没有权属来源证明的宅基地,查明土地历史使用情况和现状,由村民委员会出具证明并公告后无异议的(公告期为30日),经乡镇人民政府审核批准,确认其宅基地使用权。
    二、存在问题及处理意见
  (一)宅基地超面积确权登记问题
    村民未经县政府批准,超面积占用土地的,按以下规定处理:
    1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。
    2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过规定面积标准的,超过面积按当时国家和地方有关规定处理后,可按实际使用面积进行确权登记。
    3.1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,符合规划但超过面积标准的,在补办相关用地手续后,对实际批准面积进行确权登记,其超出面积可在登记簿和权属证书附记栏中注明,若后续分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行确权登记。
    4.历史上接受转让、赠与房屋所占用的宅基地,超过规定面积的,可按照转让、赠与行为发生时政策规定的宅基地超面积标准处理后,予以确权登记。
  (二)集体建设用地确权登记问题
    1.村民委员会办公用地、公共设施用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,由依法使用集体建设用地的单位或个人申请确权登记。
    2.乡镇、村办企、事业单位因倒闭、合并等原因导致土地闲置的,不予确权登记。
    3.没有权属来源证明的集体建设用地,应查明土地历史使用情况和现状,认定合法使用的,由村民委员会出具证明并公告后无异议的(公告期为30日),经乡镇人民政府审核,县级人民政府批准,予以确权登记。
  (三)违法占用的宅基地和集体建设用地确权登记问题
    违法占用的宅基地和集体建设用地,应当查明该用地历史使用情况和现状,按下列情况区别处理:
    1.无宅基地审批手续,该农户符合修建条件且已修建完成的,由村民委员会出具相关证明并公告后无异议的(公告期为30日),经乡镇人民政府审核批准,予以确权登记。如该农户不符合宅基地审批条件,其所占用宅基地按非法占地论处。
    2. 2005年土地市场清理整顿中,已经建成且处理的宅基地,由乡镇人民政府审核批准后,予以确权登记。
    3.无用地批准手续的乡镇村企业、联营企业和合作社,经依法查处并按规定补办用地手续后,予以确权登记。
  (四)其他确权登记问题
    1.对两户或两户以上共同使用一处宅基地、农村妇女和进城落户农民的宅基地权益按照国家有关政策执行。
    2.本处理意见中涉及的有关问题如与土地利用总体规划、城乡规划相冲突,按相关规划方案执行。
    三、不予确权登记的情形
涉及下列情形的,不予确权登记:
    1.土地权属争议尚未解决的;
    2.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;
    3.以兴办“镇村企业”、“镇村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设的;
    4.“以租代征”使用农民集体土地进行非农业建设的;
    5.除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的;
    6.城镇居民在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权登记的;
    7.不符合土地利用总体规划,占用基本农田或大块农田开天窗的;
    8.因地质灾害防治、易地扶贫搬迁项目享受住房安置或异地重建,但旧宅基地未按规定拆除复耕的。
    四、工作要求
    根据中央、省、市的工作安排及要求,要严格规范宅基地和集体建设用地确权登记行为,在全面调查汇总的基础上,确定地块的权利人、具体位置和面积等具体内容,依法依规按程序进行确权登记。对违法占用的要建立健全违法用地台账,待土地争议解决或国家出台相应的政策依法处理后,再进行确权登记。对于违法违规进行土地确权登记或登记不规范造成严重后果的,严肃追究相关责任。
    五、其他事项
  (一)本《意见》未尽事宜,按一事一议的方式经相关部门组织讨论后,将补充处理意见报请县人民政府批准后实施。国家有新的相关法律法规发布或政策文件规定的,按照新发布的法律法规和政策文件规定执行。
  (二)本《意见》自发布之日起执行,我县原有文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。
  (三)本《意见》由甘谷县自然资源局负责解释。
 
 

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